Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun. Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission.

Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus.

Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

1- Sur les revenus locatifs 

Revenus fonciers qui s’ajoutent aux revenus du travail (certaines déductions possibles). 

2- Sur les plus values immobilières

– Taux d’imposition de 19 % 

• Abattement progressif de l’impôt de 6 % de la 6 ème à la 21 ème année
• Abattement progressif de l’impôt de 4 % la 22 ème année

Donc il n’y a plus d’imposition à partir de la 23 ème année de détention.

– Prélèvements sociaux 17.2 %

• Abattement progressif de 1.65 % de la 6 ème à la 21 ème année
• Abattement progressif de 1.60 % la 22 ème année
• Abattement progressif de 9 % de 23 ème à la 30 année

Donc il n’y a plus de prélèvements sociaux à partir de la 31 ème année de détention.

Si plus values > 50000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6 % selon le montant.

Le démembrement permet, en acquérant la nue-propriété des parts, de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que l’usufruit (les loyers) est cédé à un tiers. Pour le même capital il est ainsi possible d’acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque n’ayant aucun revenu (ISF compris). A un terme préalablement fixé, l’usufruit est automatiquement réintégré et permet de bénéficier de revenus complémentaires tout en profitant d’une très grosse décote fiscale (voir fiscalité).

Les parts peuvent s’acheter en pleine propriété ou en nue-propriété et/ou en usufruit via un processus de démembrement.
Le choix du mode d’acquisition d’une SCPI se détermine essentiellement en fonction de critères financiers et fiscaux.

• Des SCPI de rendement (qui investissent et gèrent des biens professionnels: bureaux, commerces, entrepôts et centre commerciaux).
• Des SCPI à capital variable (pour la liquidité).
• Des SCPI qui proposent l’option d’achat via un démembrement.
• Un opérateur et un gestionnaire reconnu et expérimenté.

• Aux épargnants avec des objectifs d’investissement à court terme (moins de 10 ans).
• Aux investisseurs à la recherche d’investissements liquides (disponibilité rapide des capitaux).

Pour se constituer :

• Un complément de revenus régulier.
• Un patrimoine immobilier de façon progressive et en fonction de ses moyens.
• Un patrimoine immobilier sans en supporter les contraintes de gestion.
• Un capital et/ou des revenus réguliers pour se constituer une retraite complémentaire.
• Un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité (nue propriété).
• Un patrimoine immobilier permettant une succession fiscalement optimisée (démembrement).

Mais aussi pour :

• Diversifier et mutualiser les risques liés à ce genre d’investissement.
• Accéder à un moyen de diversifier ses placements via une solution qui a fait ses preuves.

• Un accès à l’investissement immobilier ouvert à tous (dès 1000 €).
• La perception de revenus locatifs réguliers (tous les trimestres).
• La délégation totale de la gestion de votre investissement.
• Un placement nettement plus rentable que les produits bancaires ou l’assurance-vie.
• Un placement plus sécurisant que l’immobilier traditionnel grâce à la diversification et à la mutualisation des risques.
• Une fiscalité dégressive qui peut s’avérer très avantageuse (via le démembrement).
• Différentes possibilités d’investissement offertes en fonction de vos objectifs.

L’investisseur s’expose, peu ou proue, aux mêmes contraintes que celles liées à l’investissement immobilier traditionnel :

• Le risque immobilier susceptible d’entraîner une baisse de la valeur des actifs.
• Le risque économique susceptible d’engendrer une diminution ou une perte de loyers dues à la possibilité d’impayés ou de vacances locatives.
• Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du montant initialement investi.
• Des frais d’enregistrement et de gestion non négligeables.
• Une durée moyenne d’amortissement de l’investissement d’environ 4 ans.
• Une rentabilité qui s’établit sur le long terme (minimum 10 ans).
• Un investissement peu liquide (la revente des parts peut prendre un certain temps).
• Des revenus faibles voire parfois nuls les 6 premiers mois.
• Une fiscalité foncière à prendre en compte.

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs.
La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence. Seule une grosse crise immobilière peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier ses avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons néanmoins fortement. (Source Net-investissement.fr)

Cette SCPI éthique ne procède, en effet, qu’à des investissements immobiliers socialement utiles et écologiques dans les secteurs de la cohésion sociale, de l’insertion à l’emploi, de la santé, du bien-être et des énergies renouvelables. Son capital n’est pas constitué par l’endettement ou la perception d’intérêts. Son mode de fonctionnement et son rendement sont donc 100 % Halal.