Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun. Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission.
Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus.
Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

1- Sur les revenus locatifs
Les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus du travail (certaines déductions possibles).

2- Sur les plus values immobilières
– Taux d’imposition de 19 %

• Abattement progressif de l’impôt de 6 % de la 6ème à la 21ème année
• Abattement progressif de l’impôt de 4 % la 22ème année

Donc il n’y a plus d’imposition sur les plus-values à partir de la 23ème année de détention.

– Prélèvements sociaux 17.2 %

• Abattement progressif de 1.65 % de la 6ème à la 21ème année
• Abattement progressif de 1.60 % la 22ème année
• Abattement progressif de 9 % de 23 ème à la 30 année

Donc il n’y a plus de prélèvements sociaux à partir de la 31ème année de détention.
Si plus values > 50000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6 % selon le montant.

Le démembrement d’une part de Scpi est le fait de scinder la pleine propriété de la part en deux entités distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement des parts permet, en acquérant uniquement la nue-propriété des parts, de ne subir aucune fiscalité puisque vous ne percevrez aucun loyers. De plus, vous profitez d’un prix d’acquisition réduit des parts du fait que l’usufruit (les loyers) est cédé à un tiers. Pour le même capital il vous est ainsi possible d’acquérir plus de parts. Enfin, en cas de revente de vos parts, vous pouvez bénéficier, au fur et à mesure des années de détention de ces parts, d’un abattement progressif voire d’une exonération totale de la fiscalité appliquée sur les plus-values de cessions immobilières.

Les parts peuvent s’acheter en pleine propriété, en nue-propriété et en usufruit via un processus de démembrement de la part. Le choix du mode d’acquisition d’une SCPI se détermine essentiellement en fonction de critères financiers et fiscaux.
Par analogie avec l’achat d’un bien immobilier X
Pleine propriété : vous achetez à la fois les “murs” du bien et le droit à l’usufruit c’est à dire le droit de percevoir les loyers procurés par la location de ce bien.
Nue-propriété : vous n’achetez que les “murs” du bien mais pas le droit à l’usufruit
Usufruit : vous n’achetez pas les “murs” du bien mais uniquement le droit à l’usufruit.

• A ceux qui privilégient les investissement à court terme (moins de 8 ans).
• A ceux qui privilégient les investissements liquides (disponibilité rapide des capitaux).

L’investisseur s’expose, peu ou proue, aux mêmes contraintes que celles liées à l’investissement immobilier traditionnel :

• Le risque immobilier susceptible d’entraîner une baisse de la valeur des actifs.
• Le risque économique susceptible d’engendrer une diminution ou une perte de loyers dues à la possibilité d’impayés ou de vacances locatives.
• Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du montant initialement investi.
• Des frais d’enregistrement et de gestion à prendre en compte.
• Une durée moyenne d’amortissement d’environ 4 ans.
• Une rentabilité qui s’établit sur le long terme (minimum 10 ans).
• Un investissement peu liquide (la revente des parts peut prendre un certain temps).
• Des revenus faibles voire parfois nuls les premiers mois.
• Une fiscalité foncière à prendre en compte.

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs. La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence.
Seule une grosse crise immobilière peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier ses avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons néanmoins fortement. (Source Net-investissement.fr)

• Un accès à l’investissement immobilier ouvert à tous (dès 1000 €).
• La perception de revenus locatifs réguliers (tous les trimestres).
• La délégation totale de la gestion de votre investissement.
• Un placement nettement plus rentable que les produits bancaires ou l’assurance-vie.
• Un placement plus sécurisant que l’immobilier traditionnel grâce à la diversification et à la mutualisation des risques.
• Une fiscalité dégressive qui peut s’avérer très avantageuse (via le démembrement).
• Différentes possibilités d’investissement offertes en fonction de vos objectifs.

Pour se constituer :

• Un complément de revenus régulier.
• Un patrimoine immobilier de façon progressive et en fonction de ses moyens.
• Un patrimoine immobilier sans en supporter les contraintes de gestion.
• Un capital et/ou des revenus réguliers pour se constituer une retraite complémentaire.
• Un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité

Si ces deux modes d’investissements sont parfaitement compatibles, faire de l’immobilier classique n’est toutefois pas à la portée de tous. Il est nécessaire de disposer d’une certaine capacité financière ou à défaut de requérir à un financement immobilier. Il faut ensuite, trouver la bonne opération à réaliser afin de de dégager la rentabilité souhaitée. Enfin, il faut le savoir-faire, l’envie et le temps nécessaires à la bonne gestion des risques inhérents à ce type d’investissement.
La SCPI permet un accès à l’immobilier avec des montants d’investissement beaucoup plus abordables tout en évitant les contraintes de gestion. Elle permet également de limiter les risques en les mutualisant car son patrimoine immobilier n’est pas constitué d’une seule entité et évolue à travers une diversification des actifs achetés.

Face à la baisse progressive et continue de la rentabilité des produits d’épargne bancaires et des contrats d’assurance-vie, les français, soucieux de continuer à faire fructifier leur épargne, se tournent de plus en plus vers des solutions nettement plus rentables et conservant un degré de risque mesuré.
Les SCPI affichent un taux de rendement interne de 6.1 % sur la période 2008-2018 alors que l’assurance-vie et les obligations plafonnent 2.6 % et à 3 %. (Source IEIF Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière). Investir dans les SCPI aujourd’hui, constitue donc une belle opportunité.

Le succès de cette SCPI depuis son lancement en 2018 ne se dément pas avec déjà plus de 6.5 millions € de collecte pour un taux de rentabilité de 4.40 % en 2019.